TAHLİYE TAAHHÜDÜNE DAYALI TAHLİYE DAVALARI
Kira ilişkilerinin en sık tartışma yaratan konularından biri, süresi dolan ya da devam eden sözleşmelerde kiralanan taşınmazın tahliyesidir. Özellikle mal sahiplerinin, taşınmazlarını ekonomik değerine uygun şekilde değerlendirmek istemeleri veya farklı kullanım ihtiyaçları, tahliye süreçlerini gündeme getirmektedir.
Bu bağlamda, tahliye taahhütnamesi kira hukukunda özel bir öneme sahiptir. Kiracının yazılı bir beyanla belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını taahhüt etmesi, kiraya verenin hukuk yoluyla güvence altına alabileceği güçlü bir haktır. Ancak bu hakkın kullanılabilir olması birtakım şekil ve usul kurallarına sıkı sıkıya bağlıdır.
❖ Tahliye Taahhüdü Nedir?
Tahliye taahhüdü, kiracının taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı kabul ettiği, yazılı ve imzalı bir irade beyanıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi uyarınca, bu taahhüt geçerli şekilde verilmişse ve kiracı belirtilen tarihte taşınmazı tahliye etmezse, kiraya veren yasal tahliye sürecini başlatma hakkına sahiptir.
Ancak uygulamada çok sayıda tahliye taahhüdü, şekil veya zamanlama hataları nedeniyle geçersiz sayılmakta ve mülk sahipleri hak kaybına uğramaktadır.
❖ Geçerli Bir Tahliye Taahhüdü İçin Aranacak Şartlar
Tahliye taahhüdünün hukuken geçerli sayılabilmesi için aşağıdaki şartların birlikte sağlanması gerekir:
- Yazılı Şekil:
Taahhüt, mutlaka yazılı olmalı ve kiracının el yazısıyla imzalanmalıdır. - Taşınmazın Tesliminden Sonra Verilmelidir:
En önemli koşuldur. Kiracı, kiralananı teslim aldıktan sonra taahhütte bulunmalıdır. Teslimden önce imzalanan belgeler geçersizdir. - Belirli ve Açık Bir Tahliye Tarihi İçermelidir:
Taahhütnamede kiralananın hangi gün tahliye edileceği net şekilde yer almalıdır. Belirsiz ifadeler (örneğin “gerekirse”, “anlaşılırsa” “kira bedeli ödenmezse” “mücbir sebep halinde” gibi ibareleri taşıyan tahliye taahhütleri) geçersizlik doğurur. - Kiraya veren, kira sözleşmesini tahliye taahhüdünden belirtilen tahliye tarihinden başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
- Kiracının Bizzat İmzalaması:
Taahhüt, kiracı tarafından bizzat veya vekili aracılığıyla imzalanmalıdır. Ortak kiracılık varsa, her bir kiracının ayrı ayrı taahhütte bulunması gerekir.
❖ Kiracı Tahliye Etmezse Ne Yapılır?
Taahhüde rağmen kiracı, belirttiği tarihte taşınmazı tahliye etmemişse, kiraya veren TBK md. 352/1 uyarınca doğrudan dava açabileceği gibi 14 örnek icra takibi de başlatabilir.
1. İlamsız Tahliye Takibi (İcra Takibi)
Kiraya veren, İcra ve İflas Kanunu m. 272 uyarınca, tahliye taahhüdüne dayalı olarak doğrudan 14 örnek i ilamsız tahliye takibi başlatabilir.
- Kiracı, kendisine gönderilen ödeme ve tahliye emrine 7 gün içinde itiraz edebilir.
- Süresinde itiraz edilirse takip durur.
2. İtirazın İptali – Kaldırılması Davası
- İtirazın içeriğine göre hangi mahkemede dava açılacağı değerlendirilmelidir.
- Kiracının tarihe ve/veya İmzaya açıkça itiraz etmesi durumunda, kiraya veren Sulh Hukuk Mahkemesi’nde “itirazın iptali” davası açmak zorundadır. Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacak olan davadan önce arabuluculuğa başvurmak dava şartıdır. Şayet bu ikisine yönelik bir itiraz yoksa icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açılır. Bu durumda arabuluculuğa başvurmaya gerek yoktur.
- Mahkeme, tahliye taahhüdünün geçerliliğini inceler.
- Geçerli bir taahhüt varsa, kiracının tahliyesine karar verilir.
❖ Bu Davayı Kimler Açabilir?
- Kiraya veren mal sahibi,
- Taşınmaz üzerinde kiralama hakkı bulunan intifa veya sükna hakkı sahibi,
- Vekil aracılığıyla sözleşme yapan temsilciler (yetki belgesiyle birlikte),
tahliye taahhüdüne dayalı takip ve dava süreçlerini başlatabilir. Mülkiyetin sonradan el değiştirmesi hâlinde, yeni malik de bu hakka sahiptir.
Kiracının da Haklarını Korumak İçin Dikkatli Olması Gereklidir
Tahliye taahhütnamesi, sadece kiraya verenin değil, kiracının da dikkatle değerlendirmesi gereken ciddi bir belgedir. Kiracı, böyle bir taahhütte bulunmadan önce:
- Taşınmazı fiilen teslim alıp almadığını,
- Belgenin ne zaman ve hangi koşullarda imzalandığını,
- Tahliye tarihinin açık ve belirli şekilde yazılıp yazılmadığını,
- Taahhüdün iradesine uygun şekilde düzenlenip düzenlenmediğini,
dikkatle gözden geçirmelidir.
Özellikle baskı altında ya da bilgi eksikliğiyle verilen tahliye taahhütleri, kiracıyı ciddi şekilde mağdur edebilir. Kiracının, imza atmadan önce mutlaka hukuki danışmanlık alması, sonradan doğacak tahliye risklerinin önüne geçilmesi açısından büyük önem taşır.
❖ Pratik Uyarı ve Hukuki Öneri
Kiraya verenler, kira sözleşmesi imzalanırken tahliye taahhüdünü aynı anda almayı sıkça tercih etmektedir. Ancak bu durum kanunen geçersizdir. Taşınmaz kiracıya teslim edildikten sonra, ayrı bir tarihte ve ayrı bir işlemle taahhüt alınmalıdır.
Her yıl çok sayıda mülk sahibi, bu hata nedeniyle hem uzun süren dava süreçlerine maruz kalmakta hem de tahliye taleplerinde başarısız olmaktadır.
Uygulamada taşınmazın teslimi ya da kira sözleşmesinin imzası ile aynı tarihte tahliye taahhüdü alınmış olsa da boş olarak taahhüt alınıp tarihlerin daha sonra doldurulduğu iddia edilebilmekte ya da bu duruma sıklıkla başvurulabilmektedir.
HMK’nın 190. maddesi ve TMK’nın 6 gereğince ispat yükü, iddia edilen vakıadan hak elde eden tarafa aittir. Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı kiracı bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür.
Yeni Malik eski malikin haklarına halef olması nedeniyle ski malikin tahliye taahhüdünü kullanabilir.
❖ Sonuç: Doğru Taahhüt, Hızlı Çözüm
Tahliye taahhüdü, kiraya verenin elini güçlendiren, ancak dikkatle ve usulüne uygun düzenlenmesi gereken ciddi bir belgedir. Şekil şartlarına uygun düzenlenmiş bir taahhüt sayesinde, uzun ve yorucu davalara gerek kalmadan kısa sürede sonuç alınabilir.
Ancak süreçte yapılacak en küçük bir hata, hem zaman hem ekonomik kayıp anlamına gelecektir.
📌 Haklarınızı korumak ve hukuki süreci doğru yönetmek için, tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davalarında profesyonel destek almanızı önemle tavsiye ederim.