Kira Tespit Davası Nedir? Ne Zaman ve Nasıl Açılır?
Yükselen enflasyon ve değişen piyasa koşulları, kira bedellerinin adil şekilde belirlenmesini her zamankinden daha önemli hâle getirdi. Kiraya verenler ile kiracılar arasındaki dengenin sağlanması amacıyla Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen kira tespit davaları, günümüzde sıkça başvurulan bir hukuki yoldur. Kira tespit davası açılmadan önce arabuluculuğa başvurmak dava şartıdır. (6325 Sy Kanun md 18)
Peki kira tespit davası nedir, kimler açabilir, hangi mahkeme yetkilidir ve süreç nasıl işler? Bu yazımızda tüm bu sorulara yanıt veriyoruz.
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, hâlihazırda devam eden kira sözleşmesi kapsamında, mevcut kira bedelinin rayiç değerlere göre yeniden belirlenmesi amacıyla açılan bir davadır.
Bu dava sayesinde, kiraya veren veya kiracı, mevcut kira bedelinin piyasa koşullarına göre çok düşük veya yüksek kaldığını iddia ederek, hâkimden yeni bir kira bedelinin belirlenmesini talep edebilir.
Hangi Durumlarda Kira Tespit Davası Açılabilir?
Kira tespit davası her zaman açılabilir. Kira sözleşmesinin beş yılını doldurmuş olması, halinde ancak rayiç değerlere yani kiralanın boş halde kiraya verilmesi halinde nasıl bir kira elde edilecekse ona uygun olarak artış yapılıyor olacaktır. Uygulamada %5 ile %20 arasında hakkaniyet indirimi yapılır. (TBK md. 345)
Kira tespit davaları yalnızca konut ve çatılı işyerleri için açılabileceği unutulmamalıdır.
Devam eden ya da ileride açılacak tahliye davası kira tespiti davasına engel değildir. Zira taşınmaz tahliye edilinceye dek geçen süre için kira bedelinin tespitini istemekte hukuki yarar vardır.
Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?
Görevli mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.
Yetkili mahkeme: Kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Taraflar aralarında yetki sözleşmesi yapmış olsa dahi, kamu düzenine ilişkin bu kural geçerlidir. Yani örneğin taşınmaz İzmir’deyse, dava İzmir Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır.
Dava Ne Zamandan İtibaren Geçerli Olur?
Kira tespit davasında hâkim tarafından belirlenecek yeni kira bedeli, davanın açıldığı kira döneminin başından itibaren geçerli olur.
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. (TBK m.345/1 )
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. (TBK m.345/3 ) (Yargıtay 3. HD. 2019/1029 E. 2019/1790 K. 6.3.2019T.) Zamanlama hatası, yeni kira bedelinin bir yıl geç uygulanmasına yol açabilir.
Kira Tespit Davasında Hangi Deliller Kullanılır?
- Mahkeme, karar verirken öncelikle rayiç kira bedelini belirlemeye çalışır. Bu aşamada aşağıdaki deliller büyük önem taşır:
- Aynı bölgede bulunan emsal taşınmazların kira bedelleri
- Gayrimenkul ilanları ve piyasa araştırmaları kullanılır. Site ilanlarının yalnız icap oluşturuyor olması nedeniyle emsal olamayacağına dair içtihatlar bulunmaktadır fakat uygulamada sıklıkla bu delillere başvurulmakta ve dosyaya kazandırılmasının faydalı olacağı düşünülmektedir.
- Keşif incelemesi ile bilirkişi raporları (özellikle emlak uzmanlarının değerlendirmeleri)
- Taşınmazın büyüklüğü, konumu ve fiziksel özelliklerine dair belgeler
- TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) verileri
Kira Tespit Davalarının Önemi
Kira tespit davası neticesinde verilecek kararlar eda hükmü içermediğinden ilamlı takibe konu edilemez. Ancak ilamsız takip yahut 13 örnek icra takibi ile tahsili mümkündür. Fakat kira tespit davası neticesinde hükmedilen vekalet ücreti ile yargılama giderleri ilamlı icra takibi konusu yapılır.
Adil kira bedelinin belirlenmesi, hem kiracının ekonomik sürdürülebilirliğini hem de kiraya verenin mülkiyet hakkını korur. Yüksek enflasyon ve dalgalı piyasa koşulları, taraflar arasında sorunlara yol açabilir. Kira tespit davaları, bu anlaşmazlıkların hukuki zeminle çözülmesini sağlar.
Özellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde, rayiç değerin çok altında kalan kira bedelleri, mülk sahibini mağdur edebilir. Bu durumda yasal yola başvurmak en doğru adımdır. Kira tespit davaları, teknik detayları ve zamanlama hassasiyeti nedeniyle dikkatle yürütülmesi gereken süreçlerdir. Rayiç değerlerin belirlenmesi, mahkemeye sunulacak delillerin hazırlanması ve dava dilekçesinin hukuka uygun şekilde düzenlenmesi için hukuki destek almak mühimdir.