Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 350. maddesi ve devamı hükümleri uyarınca düzenlenen “gereksinim (ihtiyaç) nedeniyle tahliye”, kiraya verenin mülkiyet hakkı ile kiracının sosyal korunma ihtiyacı arasındaki dengenin gözetilmesi gereken bir alandır. Söz konusu davalarda şekli süreler, ihtar şartı ve “dava şartı arabuluculuk” müessesesinin zamanlaması, davanın esasına girilmeden usulden reddedilmemesi adına kritik öneme haizdir.
1. Maddi Hukuk Bakımından Gereksinim Kavramı ve İhtiyaç Sahibinin Tayini
TBK m. 350/1 uyarınca tahliye davası; kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı için açılabilir. Kanun koyucu burada sınırlı bir sayı (numerus clausus) belirlemiştir.
Yargıtay yerleşik içtihatlarında ihtiyacın gerçek, zorunlu ve samimi olması gerektiğini vurgulamaktadır. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.
Mülkiyet hakkının özü gereği, ihtiyaç sahibinin başka taşınmazlarının bulunması tek başına davanın reddi sebebi değildir:
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (E. 2014/13898, K. 2015/379): “Davacının ve ihtiyaçlının eşinin, kirada bulunan başkaca konut niteliğinde taşınmazları bulunması, dava konusu taşınmazın tahliyesinin istenilmesine engel teşkil etmez. İhtiyaç sahibinin kirada oturuyor olması ve davacının diğer taşınmazlarında da üçüncü kişi kiracıların bulunması durumunda, gereksinimin gerçek, zorunlu ve samimi olduğunun kabulü iktiza eder.” Şeklindedir. Buna göre hakim her olayı kendi içerisinde değerlendirerek bir karara varacaktır.
Kira hukukunda “gereksinim” iddiası, davanın taraflarının hukuki statüsüne sıkı sıkıya bağlıdır. Bu bağlamda, tüzel kişi şirketin ihtiyacı ile şirket ortaklarının şahsi ihtiyaçları hukuken birbirlerinden tefrik edilmiştir. Tüzel kişiliği haiz bir şirketin ortağı olan gerçek kişi, kendi şahsi konut veya işyeri ihtiyacına dayanarak şirkete ait taşınmazın tahliyesini talep edemeyeceği gibi; şirket de ortağının şahsi ihtiyacı için tahliye davası ikame edemez. Tüzel kişi, ancak kendi ticari faaliyetlerinin genişlemesi, şube açma zorunluluğu veya mevcut işyerinin yetersizliği gibi şirket tüzel kişiliğine özgü haklı, zorunlu ve samimi nedenlerle tahliye isteminde bulunabilir. Doktrinde ve yargı kararlarında vurgulandığı üzere; şirket ve ortakları ayrı birer hukuki süje olduklarından, birinin ihtiyacının diğeri lehine tahliye sebebi teşkil etmesi mümkün değildir.
2. Usul Hukuku ve Süreç Yönetimi: İhtar ve Dava Açma Süreleri
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde genel hükümlere göre; belirli süreli kira sözleşmelerinde ise davanın, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde ikame edilmesi asıldır. Ancak taraflar, sözleşme serbestisi ilkesi çerçevesinde bu süreyi ve bildirim şartlarını ağırlaştırabilirler. Özellikle sözleşmede yer alan “fesih ihbar süresi”ne ilişkin hükümler, taraflar için bağlayıcı mahiyettedir. Yargıtay 6. HD. 25.03.2015 T. 2645/2985 sayılı ilamında da belirtildiği üzere; sözleşmede tahliye iradesinin bir süre evvel (örneğin 1 ay önce) yazılı bildirilmesi şart koşulmuşsa, bu şart yerine getirilmeden açılan davanın dinlenmesi mümkün değildir. Zira bu durumda sözleşme, tarafların kararlaştırdığı şartlar dahilinde kendiliğinden yenilenmiş sayılacaktır. Öte yandan, TBK m. 353 hükmü kiraya verene süre bakımından bir imkân tanımaktadır: “Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.”
Yine bu konuda “Somut olayda; önceki malik ile davalı arasında imzalanan ve taraflar arasında uyuşmazlık bulunmayan kira sözleşmesi 01.06.2014 başlangıç tarihli ve on iki ay sürelidir. Davacı dava dilekçesi ile ihtiyaç nedeni ile tahliye talebinde bulunmuş olup, 29.04.2015 tarihinde keşide ettiği ihtarname ile ihtiyaç iddiasını ve tahliye istemini davalıya bildirmiştir. Bu itibarla ; işyeri ihtiyacı sebebi ile kiralananın tahliyesi istemini içeren ihtarın davalıya 05.05.2015 tarihinde tebliği ile 01/06/2015-01/06/2016 tarihleri arasında ihtiyaç sebebine dayalı tahliye davası açma süresi korunmuş olup, davacı tarafından 06.11.2015 tarihinde açılan dava süresinde olduğundan mahkemece işin esasının incelenmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile tahliye isteminin reddine karar verilmesi doğru değildir” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/8927 E. , 2018/1608 K.) demektedir.
3. Arabuluculuk Başvuru Zamanına İlişkin Güncel İçtihat Farklılıkları
01.09.2023 tarihinden itibaren kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk süreci bir dava şartı haline getirilmiştir. Ancak doktrinde ve uygulamada, arabuluculuk başvurusunun dava açma süresi başlamadan önce yapılıp yapılamayacağı tartışma konusudur.
Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi (10.11.2025 T., E. 2025/2648, K. 2025/1948), hak arama hürriyetini esas alan genişletici bir yorumla şu karara varmıştır:
“Henüz dava açma hakkı doğmamış olsa bile arabuluculuk başvurusu yapılmışsa bu durum dava şartını sağlar. Mevzuatta arabuluculuğa ancak dava açma süresi içinde başvurulabileceğine dair kısıtlayıcı bir düzenleme bulunmamaktadır. Aksine bir kabul, adalete erişim hakkının ve hak arama hürriyetinin ihlali sonucunu doğuracaktır.”
Buna mukabil, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (26.05.2025 T., E. 2025/1495, K. 2025/3048) daha şekli bir yaklaşım sergileyerek şu tespiti yapmıştır:
“Dava şartı olan zorunlu arabuluculuk başvurusu, ancak tahliye davası açma hakkının doğumundan sonra (süre başladıktan sonra) icra edilebilir. Dava açma süresi başlamadan evvel yapılan başvurular, dava şartının yerine getirilmiş sayılmasına imkan vermez.”
Yüksek yargıdaki bu içtihat farklılığı giderilene dek, hak kaybına uğramamak adına arabuluculuk başvurusunun dava açma süresi içinde yapılmasının en güvenli yol olduğu değerlendirilmektedir.
Sonuç ve Değerlendirme
Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. (TBK md. 355) Zira gereksinim nedeniyle tahliye davaları; maddi hukuk kuralları ile usul hukukunun iç içe geçtiği, hak düşürücü sürelerin titizlikle takip edilmesini gerektiren teknik davalardır. Özellikle yüksek yargı organları arasındaki yorum farklılıkları, davanın açılacağı zaman diliminin belirlenmesinde azami dikkat gösterilmesini zorunlu kılmaktadır. Özellikle sözleşmede ihtar şartının bulunduğu durumda bu şart yerine getirilmesi gerekmektedir.