Aile Konutu ve Konut Üzerindeki Haklar Sınırlandırılması

Bu yazımızda aile konutu ve konut üzerindeki haklar konusuna uygulamada sık karşılaşılan konularda ve genel itibariyle bakılacaktır.

4721 Sy.’lı Türk Medeni Kanunu’nun Aile konutu başlıklı 194. maddesinde “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.” demektedir.

Aile konutu kavramıyla eşlerin aile konutu üzerindeki tasarruf haklarının kanunen sınırlandırılmış olduğunu görüyoruz. O halde ilk etapta “aile konutu” kavramının ne olduğuna bakılması gerekmektedir. Aile konutunu Yargıtay 2. HD.’sinin  02.02.2006 T.’li 2005/16473 E. 2006/799 K. sayılı kararında şu şekilde tanımlamıştır:

“ Eşler evlilik birliğini beraberce yürütür ve yönetirler. Oturdukları konutu da birlikte seçerler (MK. md. 186). Aile konutu; eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdikleri acı, tatlı günlerini yaşadıkları, yaşam faaliyetlerini yoğunlaştırdıkları mekandır. Aile konutu tektir.” demektedir.

Gerçekten de söz konusu aile konutuna yakışır bu tanımda çıkacak sonuç, aile konutunun eşler için birlikte, sürekli oturulan ve tek olan konut olduğudur. Ayrıca yukarıda bahsi geçen 4721 Sayılı Kanun’un 194. Maddesinde “kira sözleşmesini feshedemez” ibaresinden kira olan konutun da pek ala sürekli, birlikte ve tek olma özelliği taşıması hallerinde aile konutu olduğu sonucu çıkmaktadır.

Söz konusu konutun aile konutu olması için üstelik muhakkak tapuda aile konutu şerhi taşıması da gerekmez. Zira aile konutu konusunda tapudaki şerh kurucu değil açıklayıcı niteliktedir. Her halükarda eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Diğer eşin bu aile konutu üzerindeki sınırlandırmanın iptali için lehine hak tesis edilenin kötü niyetli olup olmamasına verilen değer son tahlilde değişmiştir.

Şöyle ki Yargıtay 2. Hukuk Dairesi’nin 20.10.2014 T.’li  2014/21 E. 2014/20347 K. sayılı ilamından aynen alındığı şekliyle “Taşınmazın, aile konutu olarak özgülendiği tartışmasızdır. Türk Medeni Kanunu’nun 194/1. maddesi gereğince, taşınmaz üzerinde hak sahibi olan eşin (S.), 09.09.2008 tarihinde taşınmazı davalı şirkete sattığı anlaşılmaktadır. Satış tarihinde tapu kütüğünde taşınmazın “aile konutu” olduğuna ilişkin bir şerh bulunmadığına göre, davalı şirketin kazanımı iyi niyetli olması halinde korunur (TMK md. 1023). Zira, Türk Medeni Kanunu’nun 194/1. maddesi ile tapuya güven ilkesine bir istisna getirilmiş değildir. Kanunun iyi niyete hukuki bir sonuç bağladığı durumlarda, asıl olan iyi niyetin varlığıdır. İyi niyetin varlığı asıl olduğuna göre, davalı şirketin kötü niyetli olduğunu kanıtlama yükümlülüğü bunu iddia edene düşer (TMK md. 6).” demekteydi. Bu konuda Yargıtay son aşmada Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 15.04.2015 tarihli 2013/2-2056 Esas, 2015/1201 Karar sayılı emsal kararıyla ve ipoteğe muvafakat vermeyen eş lehine görüş değiştirmiştir.

Şöyle ki Yargıtay 2. HD.’nin 18.11.2015 T.’li 2015/9074 E. 2015/21527 K. sayılı kararından aynen alındığı şekliyle;

“ Dava, aile konutu üzerindeki ipoteğin kaldırılması ve taşınmazın tapu kaydına aile konutu şerhi konulması istemlerine ilişkindir. Davacı malik olmayan eş, aile konutu niteliğinde bulunan taşınmazın, malik olan davalı eş tarafından “açık rızası bulunmadan” davalı banka lehine ipotek ettirildiğini ileri sürerek, aile konutu üzerine konulan ipoteğin kaldırılmasını ve taşınmazın tapu kaydına aile konutu şerhi konulmasını talep ve dava etmiştir. Alacağı bankadan temlik alan şirket, ,dava konusu taşınmazın tapu kaydında aile konutu olduğuna dair bir şerhin bulunmadığını, bankanın iyiniyetli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece yapılan yargılama neticesinde, ipotek tarihinde taşınmaz üzerinde aile konutu şerhi olmadığı bankanın kötü niyetinin ispatlanamadığı gerekçesi ile talebinin reddine karar verilmiştir.

Hukuk Genel Kurulu “emsal davalarda” gerekçesi aşağıya “aynen” alınan 2013/2-2056 esas, 2015/1201 karar ve 15.04.2015 günlü kararı ile “yeni bir uygulamaya” geçmiştir. Hukuk Genel Kurulunun benzer davalarda da sürdürülen yeni uygulaması Dairemiz tarafından da benimsenmiş olup Dairemiz emsal bütün davalarda Hukuk Genel Kurulunun aşağıdaki görüşlerine aynen katılmaktadır.

Emsal Hukuk Genel Kumlu kararında yer alan yerel mahkemenin “direnme gerekçesinde” açıkça belirtildiği üzere Türk Medeni Kanunu’nun 194. madde hükmü ile eşlerin fiil ehliyetine getirilen sınırlama aile konutuna şerhin konulması ya da konulmaması koşuluna bağlanmadığı gibi işlem tarafı olan üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmamasının da herhangi bir önemi bulunmamaktadır.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 194/1. maddesine göre, “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.” Bu madde hükmü ile aile konutu şerhi “konulmuş olmasa da” eşlerin birlikte yaşadıkları aile konutu üzerindeki fiil ehliyetleri sınırlandırılmıştır.”  demektedir.

Kısacası gelinen son durumda eşin rızası olmadan aile konutunda yapılacak ipotek ve benzeri sınırlandırmalar, sınırlandırmaya onay vermeyen eş tarafından iptal ettirilebilecektir. Ayrıca yukarıda bahsi geçen içtihatlar uyarınca ipotek, devir ve benzeri hak sınırlandırmalarının iptali aile konutuna şerhin konulması ya da konulmaması koşuluna bağlanmadığı gibi işlem tarafı olan üçüncü kişinin iyi niyetli olup olmamasının da herhangi bir önemi bulunmamaktadır.