Özet
Çalışma, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 351. maddesi kapsamında, taşınmazı sonradan iktisap eden kişinin konut veya çatılı işyeri gereksinimi nedeniyle açacağı tahliye davasının usul ve esaslarını incelemektedir. İktisap ile birlikte malik ve kiraya veren sıfatlarının birleşmesi, dava açma sürelerinin belirlenmesi ve ihtarnamenin tebliğinin hukuki sonuçları, doktrin ve güncel Yargıtay içtihatları ışığında tahlil edilmiştir.
I. Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Hakkının Hukuki Temeli
TBK m. 351 düzenlemesi, özü itibarıyla TBK m. 350/1’de yer alan gereksinim nedeniyle tahliye sebebinin, taşınmazı sonradan iktisap eden kişiye uyarlanmış özel bir görünümüdür. Taşınmazı iktisap eden kişi, mülkiyet hakkına dayanarak, dilerse eski malik ile kiracı arasındaki sözleşmeye halefiyet prensibi gereği dayanabilir, dilerse TBK m. 351’in sunduğu özel imkânı kullanabilir.
II. Dava Açma Süreleri ve Seçimlik Haklar
Yeni malik için kanun koyucu iki farklı süre öngörmüştür. Uygulamada, bu iki süreden hangisi daha yakınsa (hangisi malik lehine süreci hızlandırıyorsa) o süre esas alınır:
İktisap Sonrası Altı Aylık Süre: TBK m. 351 uyarınca, iktisap tarihinden itibaren (iktisap günü dahil) bir ay içinde durumun kiracıya yazılı olarak bildirilmesi şartıyla, iktisaptan altı ay sonra dava açılabilir.
Sözleşme Sonu İtibarıyla Tahliye: Malik, halefiyet ilkesi uyarınca sözleşmenin tarafı olduğundan, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açma hakkına sahiptir.
III. Bildirim Şartı ve Hak Düşürücü Sürelerin Niteliği
TBK m. 351 kapsamında açılacak davalarda, iktisabı izleyen bir aylık süre içerisinde ihtarnamenin kiracıya tebliğ edilmiş olması zorunludur. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatlarına göre bu süre hak düşürücü nitelikte olup mahkemece resen gözetilir. Bildirimin bir ay içinde tebliğ edilmemesi durumunda, bu eksikliğin sonradan giderilmesi mümkün değildir ve dava usulden reddedilir. Davanın altı ayın sonunda derhal açılması zorunlu değildir; ihtarname süresinde tebliğ edilmişse, dava sözleşme sonuna kadar ikame edilebilir.
IV. İhtiyacın Esasına İlişkin Kriterler ve Muvazaa İddiası
Tahliye kararı verilebilmesi için ihtiyacın; gerçek, samimi, zorunlu ve sürekli olması şarttır. Henüz doğmamış veya gerçekleşmesi şüpheli olan ihtiyaçlar tahliye nedeni teşkil etmez.
Yargılama sürecinde davalı tarafın ileri sürebileceği “muvazaalı satış” iddiası, tahliye davasının konusunu oluşturmaz. Zira Sulh Hukuk Mahkemesi bu konuda görevli değildir. Muvazaanın tespiti, Asliye Hukuk Mahkemesi nezdinde açılacak müstakil bir davanın konusudur ve kural olarak tahliye davası için bekletici mesele yapılmaz.
V. Kira Tespiti Davası ile İlişkisi
Tahliye davası ile kira bedelinin tespiti davasının birlikte açılmasına hukuki bir engel bulunmamaktadır. Taşınmazı iktisap eden yeni malik, bir yandan tahliye iradesini ortaya koyarken, diğer yandan tahliye gerçekleşene kadar geçecek süre için rayiç bedel üzerinden kira tespiti talep edebilir.
Sonuç
Yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye müessesesi, mülkiyet hakkı ile kiracının sosyal korunma ihtiyacı arasındaki dengeyi gözetmektedir. Ancak bu hakkın kullanımı, TBK m. 351 ve m. 353’te öngörülen sıkı şekil şartlarına ve tebliğ esaslarına bağlıdır. Yargıtay’ın güncel içtihatları, özellikle ihtarname tebliğ süresinin kaçırılmasını davanın reddi için yeterli görmekte, sürelerin korunması noktasında ise yazılı bildirimi esas almaktadır.